पोखरा– तीव्र गतिमा उकालो लागेको जग्गा कारोबार बिस्तारै ओरालो लाग्न थालेको छ । जग्गाको मूल्य निकै अकासिएपछि पहिले जस्तो किनबेच हुन छाडेको व्यवसायीको भनाइ छ । त्यसबाहेक बैंक तथा वित्तीय संस्थाले जग्गाको कर्जामा गरेको कडाइले पनि किनबेच प्रभावित भएको व्यवसायी बताउँछन् । नागरिक दैनिकका लागि पोखराबाट सन्तोष पोखरेलले लेखेका छन् ।
व्यवसायीका अनुसार पछिल्लो चार वर्षमा पोखरा आसपास जग्गाको मूल्य चार सय प्रतिशतसम्म बढेको थियो । रातारात किनबेच हुँदा मूल्य निकै नै बढेको थियो । तर, पछिल्लो समय मूल्यअकासिएर शिखरमा पुगेपछि किनबेच नै हुन छाडेको व्यवसायी बताउँछन् । गण्डकी जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष अर्जुन पोखरेल पछिल्लो समय किनबेच घटेको बताउँछन् ।
‘यतिबेला जग्गा कारोबार निकै खस्केको छ । केही महिना अघिसम्म निकै उकालो लागेको व्यवसाय अहिले खस्किँदो गतिमा छ,’ उनले भने, ‘जग्गाको भाउ अकासिएकाले पनि किनबेच कम भएको हो । निकै महँगो भएकाले जो पायो उसले किन्न सक्ने अवस्था छैन । शिखरमा पुगेको मूल्यमा जग्गा किन्न सक्ने अवस्था छैन ।’
उनका अनुसार राष्ट्रबैंकले केही वर्षअघि सम्म जग्गामा लगानी गर्न बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई केही खुकुलो बनाइदिएको थियो । जग्गाको मूल्यको ८० प्रतिशतसम्म वित्तीय संस्थाले लगानी गर्न सक्नेमा अहिले घटाउँदै ५० प्रतिशतमा झारेको पोखरेलले बताए ।
‘बैंक तथा वित्तीय संस्थाले अहिले जग्गा मूल्यांकनको ५० प्रतिशत मात्र कर्जा दिन्छन् । सकेसम्म जग्गामा लगानी गर्न नपरे हुन्थ्यो भन्ने निष्कर्षमा वित्तीय संस्था पुगेका छन्,’ उनले भने, ‘त्यसले गर्दा पहिले जस्तो जो पायो उसले किन्न सक्ने अवस्था छैन । वित्तीय संस्थाबाट कर्जा लिएर जग्गा किन्ने ग्राहक अब कम हुन थालेका छन् ।’
पोखरेलका अनुुभवमा जग्गा कारोबारको चक्र करिब ५ वर्षको अन्तरमा घुमिरहन्छ । पाँच वर्षसम्म उकालो लागेको कारोबार एकाएक घट्ने वा रोकिने गरेको उनको भनाइ छ । ‘निकै उच्च भएकाले पनि किन्न सकेनन् । अप्राकृतिक वृद्धि थियो, त्यसमा रोकावट आएको हो,’ उनले भने ।
मालपोत कार्यालयको राजस्व तथ्यांकले पनि कास्कीको घरजग्गा कारोबार घटेको देखाएको छ । कार्यालयकाअनुसार चालु आर्थिक वर्षको कात्तिक मसान्तसम्म ५१ करोड ४८ लाख रुपैयाँ राजस्व संकलनभएको छ । आर्थिक वर्ष ०७२/७३ यही अवधिमा ५४ करोड २० लाख रुपैयाँ संकलन थियो । आव ०७१/७२ को कात्तिकसम्मको राजस्व जम्मा २२ करोड ५ लाख रुपैयाँ थियो ।
‘पछिल्लो दुईवर्षको कारोबार हेर्ने हो भने चालु आवको सुरुको चार महिनामा ३ करोड रुपैयाँभन्दा बढी राजस्व घटेको छ । त्यसैबाट जग्गाकारोबार दर खुम्चिँदै गएको पुष्टि हुन्छ,’ कास्कीका प्रमुख मालपोत अधिकृत चिरञ्जीवी सापकोटाले भने, ‘कार्यालयमा पहिले जस्तो भीडभाड पनि छैन ।
काममा हलुका महसुस भएको छ ।’ आव ०७१/७२ को तुलनामा०७२/७३ मा निकै नै राजस्व बढेको थियो । आव०७१/७२ मा मालपोत कार्यालयले ८२ करोड ३२ लाख रुपैयाँ राजस्व संकलन गरेकोमा आव ०७२/७३ मा बढेर १ अर्ब १७ करोड रुपैयाँ पुगेको थियो ।
‘जग्गाको मूल्य सोचेभन्दा बढेको छ । त्यसले गर्दा जो कोहीले किन्न सक्ने अवस्था छैन, त्यही भएर यो बेला ब्रेक लागेको हो,’ सापकोटाले भने, ‘पोखरा आसपासका जुनसुकै डाँडाकाँडामा पनि एउटा घडेरीलाई कम्तीमा एक करोड रुपैयाँ मूल्य पर्दथ्यो ।
निकै नै महँगिएपछि किन्न सकिने अवस्था रहेन, त्यसले कारोबार घटायो ।’ हल्लैहल्लाको भरमा रातारात बढेको मूल्यमाअहिले जग्गाकिन्न सकिने अवस्था नरहेको उनले बताए । ‘अझै घट्ने संकेत देखिएको छ । किनकी यो बेलानिकै भीड हुनुपर्ने हो, कार्यालय नै सुनसान छ,’ उनले भने ।
मूल्य फरक
चार दिनअघि मात्र एक जना जग्गाव्यवसायीले ८० लाख रुपैयाँमा जग्गाबिक्री गरे । तर, त्यो जग्गाको मूल्यांकन १४ लाख रुपैयाँमात्र गरेर मालपोत कार्यालयमा राजस्व बुझाइयो । ती व्यवसायीको भनाइबाटै पुष्टि हुन्छ, जग्गाको भाउभन्दा निकै घटेर मालपोतमा राजस्व बुझाइन्छ । सही मूल्य किटान नहँुँदामालपोतले राजस्व गुमाएको छ ।
‘कारोबारको वास्तविक मूल्यमा राजस्व तिर्ने हो भने कास्की मालपोतले मात्र वर्षमा १० अर्ब रुपैयाँ राजस्व संकलन गर्दथ्यो,’ मालपोतका एक उच्चकर्मचारीले भने, ‘तर, वास्तविक कारोबार देखाइन्न।’ बढी राजस्व तिर्नुपर्ने भएकोले वास्तविकभन्दा निकै कम मूल्यमा जग्गाकारोबार देखाउने ती कर्मचारीको भनाइ छ । कारोबार र मालपोतमा राजस्व बुझाउँदाको मूल्य निकै कम रहेको थहा हुँदाहुँदै पनि सरकारले हस्तक्षेप गर्न नसकेको ती कर्मचारी बताउँछन् ।
सरकारी दर पनि बढ्यो
चलनचल्तीमा जग्गाको भाउ निकै महँगिएपछि सरकारले पनि मूल्य बढाउँछ । जग्गाको न्यूनतममूल्यनिर्धारण समितिले चालु आवमा कास्कीमा २५ प्रतिशतमूल्य बढाएको छ । अघिल्लो आवमा करिब २० प्रतिशत मात्र मूल्य बढाएको मालपोत अधिकृत सापकोटाको भनाइ छ ।
‘बजार मूल्य निकै अकासिएको छ । तर, सरकारी मूल्य निकै नै कम थियो । चलनचल्तीको भाउ सरह नपु¥याएपनि अघिल्लो वर्षभन्दा २५ प्रतिशत मूल्य बढेको छ,’ उनले भने, ‘यसैपनि सरकारी मूल्य निकै कम छ । बाहिर निकै महँगो हुँदा पनि सरकारी मूल्य कम हुँदा राजस्वमा घाटा पर्छ ।’
जिल्लास्थित सरकारी जग्गाको मूल्यनिर्धारण गर्न सम्बन्धित जिल्लाका प्रमुख जिल्लाअधिकारीको अध्यक्षतामा समिति बनेको हुन्छ । समितिमा स्थानीय विकास अधिकारी, नापी अधिकृत, प्रमुख कर अधिकृत, उद्योग वाणिज्य संघका अध्यक्षलगायत हुन्छन् । त्यही समितिले बर्सेनि मूल्य निर्धारण गर्छ ।